房东正在使用人工智能来提高租金，而城市却开始抵制
作者：Wendy Fry
如果您最近正在寻找公寓并且感觉所有租金都同样高，那么您并没有疯：许多房东现在都使用单一公司的软件 -它使用基于专有租赁信息的算法来帮助设定租金价格。
联邦检察官表示，这种做法相当于“非法信息共享计划”，加州各地的一些立法者正在采取行动遏制这种行为。圣地亚哥市议会主席是最新这样做的，他提出一项禁令，阻止当地公寓业主使用定价服务，他认为定价服务正在推高住房成本。
圣地亚哥的拟议条例目前正在起草，是在旧金山颁布了一项法案之后提出的。全国首例禁令关于 7 月份住宅的“销售或使用算法设备来设定租金或管理入住水平”。圣何塞正在考虑类似的方法。
全国各地已经通过或正在考虑类似的禁令。九月，费城市议会通过了禁止算法租赁定价的禁令具有不受否决权的投票。新泽西州一直在考虑它自己的禁令。
八月，司法部和八个州的总检察长（加利福尼亚州、北卡罗来纳州、科罗拉多州、康涅狄格州、明尼苏达州、俄勒冈州、田纳西州和华盛顿州）提起反垄断诉讼与总部位于德克萨斯州的领先租赁定价平台 RealPage 进行对比。诉状称，“RealPage 是一个算法中介机构，收集、合并和利用房东的竞争性敏感信息”。通过这样做，它使自己和顺从的房东中饱私囊，而牺牲了支付高价租金的租户......
RealPage 一直是所有行动的主要推动力。一些官员指责该公司阻碍竞争，否则会压低租金，加剧该州的住房短缺，并在此过程中推高租金。
“我们感到失望的是，在就 RealPage 的反垄断问题进行了多年的教育和合作之后，（司法部）选择此时提起诉讼，试图将已使用的有利于竞争的技术作为替罪羊。”多年来，该公司在声明中部分写道。“RealPage 的收入管理软件是专门为遵守法律而构建的，我们长期以来与（部门）进行建设性合作以证明这一点。”
“每天，数以百万计的加州人都担心是否有栖身之所，而 RealPage 直接让这一点变得更加困难，”加州总检察长 Rob Bonta 在一份书面声明中表示。
RealPage 发言人 Jennifer Bowcock 告诉 CalMatters，真正的问题是住房供应不足，而不是该公司的技术，而且该公司的技术使居民、物业经理和其他相关人员受益。与租赁市场。这位发言人后来写道，“错误地关注非公开信息会分散注意力……这只会让旧金山和圣地亚哥的历史问题变得更糟。”
至于联邦诉讼，该公司称其中的指控“毫无根据”，并表示计划“针对这些指控积极为自己辩护”。¤
2020年，Markup 和纽约时报的调查发现 RealPage 与其他公司一起使用错误的计算机算法对租户进行自动背景调查。结果，租户被卷入了他们从未面临过的刑事指控，并被拒绝提供住房。
是操纵价格还是指导房东？
据联邦检察官称，RealPage 控制着商业收入管理软件 80% 的市场。其产品名为 YieldStar，其后继者是 AI Revenue Management，它使用与 YieldStar 大部分相同的代码库，但具有更精确的预测。RealPage 告诉 CalMatters，其三款收益管理软件产品仅服务于旧金山和圣地亚哥 10% 的租赁市场。
它的工作原理如下：
为了使用 YieldStar 和 AIRM，房东历来向 RealPage 提供来自租赁申请、租金价格、执行的新租约、续约报价和接受情况以及未来入住率估计的私人数据，不过最近的一项变化允许房东选择仅共享公共数据。然后汇集来自某个地区所有参与房东的信息，并通过数学预测进行运行，为房东及其竞争对手生成定价建议。
圣地亚哥市议会主席 Sean Elo-Rivera 是这样解释的：
“用最简单的话来说，这个平台所做的就是为大公司提供一个我们认为的黑暗、烟雾缭绕的房间，让他们聚集在一起定价，”他说。“这项技术被用作一种与大公司保持一定距离的方式。但这是一种幻觉。”
用该公司自己的话说，根据诉讼中包含的公司文件，RealPage 确保（房东）即使在最下行趋势或意想不到的情况下，也能利用一切可能的机会来提高价格。— 该公司还在文件中表示，它“有助于抑制（房东）应对低迷市场状况的本能，要么通过大幅降低价格或持有价格。�
对租户的影响
三十一岁的海军退伍军人艾伦·皮肯斯和他的妻子几乎每年都会搬家——因为房租上涨，我们负担不起，所以我们寻找新的住处，”他说。他们刚刚搬迁到的圣地亚哥东北部公寓大楼的两居室公寓广告价格在 2,995 美元至 3,215 美元之间。
他们居住在圣地亚哥的一个地区，美国司法部表示，房东和 RealPage 之间的信息共享协议已经损害或可能损害租户。
该部门于 8 月对 RealPage 提起反垄断诉讼，指控该公司通过其遗留的 YieldStar 软件从事“减少房东之间公寓定价竞争的非法计划�.投诉指出了租金虚高的具体地区。除了皮肯斯居住的圣地亚哥地区之外，这些地区还包括南奥兰治县、库卡蒙加牧场、特曼库拉、穆列塔以及圣地亚哥东北部。
2020 年第二季度，圣地亚哥县的平均租金为 1,926 美元，三年来增长了 26%，据《圣地亚哥联合论坛报》报道。此后，圣地亚哥市的租金涨幅更大，截至 2024 年 11 月达到每月 2,336 美元，较 2020 年上涨 21%，据 RentCafe 报道和论坛报。这比全国平均租金高出 50%。
包括加利福尼亚州在内的八个州的总检察长加入了司法部向美国北卡罗来纳州中区地方法院提起的反垄断诉讼。
加州司法部发言人艾丽莎·佩雷斯 (Elissa Perez) 表示，加州司法部认为 RealPage 人为抬高价格，以将价格保持在一定的最低水平之上。她补充说，考虑到该州的住房成本高昂，这尤其有害。“这些价格调整计划带来的非法维持的利润来自那些最无力承担的人的口袋。”
租客占家庭的较大比例加利福尼亚州的这一比例高于全国其他地区 — 这里为 44%，而全国为 35%。根据该州的数据，金州的租房者比例也高于纽约以外的任何州。最新的美国人口普查数据。圣地亚哥有
全美主要城市中租房者比例排名第四。然而，最近的加州立法者名单中几乎没有租房者：截至 2019 年，CalMatters
只能找到一位没有房屋的州议员——并发现当时超过四分之一的立法者是地主。研究表明，低收入居民受租金上涨的影响更大。
2000 年至 2017 年间，没有大学学位的美国人用于房租的收入占收入的比例从 30% 飙升至 42%。对于大学毕业生来说，这一比例从 26% 增加到 34%。
“在我看来，这种情况下唯一的赢家是使用这项技术或创造这项技术的最富有的公司，”Elo-Rivera 说。“没有比这更清楚的例子来说明富人越来越富，而我们其他人却在艰难度日。”
国家投资RealPage
私募股权巨头 Thoma Bravo2021 年 1 月收购 RealPage通过加州公共养老基金投资数亿美元的两个基金，包括加州公共雇员退休系统、加州教师退休系统、加州大学董事会和洛杉矶警察局根据私募股权利益相关者项目，解雇养老基金。
私募股权利益相关者项目 (Private Equity Stakeholder Project) 的高级住房运动协调员 K Agbebiyi 表示，“他们投资的项目直接伤害了他们的养老金领取者。”该项目是一家非营利性私募股权监管机构，制作了一份关于企业业主的报告——对圣地亚哥租金上涨的影响。
RealPage 辩称，房东可以自由拒绝其软件生成的价格建议。但美国司法部声称，想要做到这一点需要采取一系列步骤，包括与 RealPage 定价顾问进行对话。根据该部门的诉讼，顾问们试图“阻止物业经理凭情绪行事”。
如果物业经理不同意算法建议的价格，并希望降低租金而不是增加租金，定价顾问将“将争议升级给经理的上级”。检察官在诉讼中指控。
在圣地亚哥，皮肯斯夫妇即将迎来他们的第一个孩子，他们放弃了健身房会员资格，并缩小了汽车尺寸，以留在该地区。他们考虑搬到丹佛。
“所有额外的东西几乎都必须去掉，”皮肯斯说。“我的意思是，我们喜欢圣地亚哥，但住在这里变得越来越困难。”
“我的妻子是一名律师，我在海军服役了 10 年，现在在高通工作，”他说。——我们为什么要挣扎？我们为什么要挣扎？
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