最新报告显示，人工智能每年让美国租房者损失超过 36 亿美元

据一家公司称，许多企业房东使用的物业管理软件 RealPage 正在部署人工智能，人为地将美国的租金价格每年抬高超过 36 亿美元。新报告由白宫经济顾问委员会（CEA）制定。

私募股权公司 Thoma Bravo 旗下的 RealPage 包含一个名为“AI 收入管理”的工具，可根据竞争对手的数据提供租赁价格建议。根据 CEA、司法部 (DOJ) 和集体诉讼的说法，该功能有利于“价格协调”。它允许个体房东“像一个单一的主导房东一样行事，并利用他们的集体市场力量通过设定更高的价格来增加利润。”

根据 CEA 的数据，多户住宅领域“近四分之一的租金”“使用 RealPage 定价算法”。在一些大都市地区，包括亚特兰大和达拉斯，超过 50% 的多户住宅使用 RealPage 来定价。

CEA 报告首次量化了房东使用 RealPage 设定的价格与真正竞争市场中的价格之间的差异。通过查看 2023 年的数据，CEA 发现“算法定价使使用算法的单位的租户每月花费 70 美元，即全国平均租金的 4%”。在六个大都市地区（亚特兰大、丹佛、达拉斯特区、里弗赛德和坦帕），RealPage 带来的价格上涨每月超过 100 美元。

总体而言，CEA 估计 RealPage 在 2023 年给美国租房者带来了 36 亿美元的损失。这低估了 RealPage 人工智能定价工具的真正影响，因为它没有“包括对不使用定价算法的租赁单位的价格影响”。换句话说，不使用 RealPage 的房东可以提高价格，因为他们的竞争对手使用 RealPage 设定了更高的价格。这些增长并未包含在 CEA 的估计中。

新的 CEA 报告建立在民事反垄断诉讼美国司法部和八个州的总检察长于 8 月提交了该文件。该诉讼称 RealPage 正在实施“非法计划，以减少房东之间在公寓定价方面的竞争”。美国司法部表示，该软件“剥夺了租户在公寓租赁条款上竞争的好处，并损害了数百万美国人的利益。”

RealPage 使用人工智能工具，让房东不再需要在充满烟雾的房间里非法协调价格，或者直接沟通。虽然 RealPage 部署的工具很现代，但 RealPage 使用的基本价格协调方法却有着悠久的历史。民主与技术中心 12 月的一份报告指出，RealPage 的策略标志“中心辐射”系统“在该系统下，竞争对手通过中央票据交换所‘中心’来协调定价和产出决策。”这种计划“已被发现违反了《谢尔曼法案》第 1 条”，即使竞争对手从未这样做过直接沟通。检察官需要证明“‘边缘’的竞争对手‘有意识地致力于旨在实现非法目标的共同计划。’”根据司法部的起诉书，RealPage 建立了该中心，然后鼓励房东注册，承诺“跑赢大盘3%至7%”。

为了回应 DOJ 诉讼，RealPage 创建了一个网站捍卫其商业行为。RealPage 辩护的核心是客户“始终拥有 100% 的自由裁量权来接受或拒绝软件价格建议”。

作为针对 RealPage 的单独集体诉讼的一部分收集的证据削弱了其论点。根据 RealPage 的说法，RealPage 软件的核心目的是“外包每日定价和持续收入监督根据集体诉讼诉状，RealPage 和使用该软件的房东“已经建立了严格的监控和合规系统，以确保卡特尔成员遵守 RealPage [AI 优化] 定价。”

RealPage“为其[业主]客户指派‘定价顾问’，也称为‘收入经理’，以监控客户对[人工智能优化]定价的遵守情况，并传播客户向 RealPage 提供的机密和商业敏感信息。竞争对手鼓励[人工智能优化]价格合规。”较大的房东会在内部引入此功能，并聘请经过 RealPage 培训的专门员工。

偏离人工智能优化的价格通常需要“获得 RealPage 定价顾问或经过 RealPage 培训的内部收益经理的批准，并且通常需要[建筑物业主]高级管理层的批准。”集体诉讼中提到的房东之一林肯地产公司 (Lincoln Property Company) 的一名前租赁代理人表示，“几乎 99% 的情况下，偏差请求都被拒绝，林肯公司办公室将重申 RealPage 的‘价格就是这样。”其他被告以前雇用的证人也提供了类似的证词，证明试图偏离 RealPage 的价格“建议”是徒劳的。

虽然司法部的民事诉讼和集体诉讼正在进行中，但另一项独立诉讼刑事调查美国司法部与 RealPage 相关的调查似乎已经结束。去年 12 月，RealPage 表示他们收到通知称，司法部“结束刑事调查” 司法部没有回应征求意见。

受 RealPage 人工智能定价方案影响的城市不会等待针对该公司的诉讼通过法律体系解决问题。九月，旧金山通过了新法律该市“禁止销售或使用算法设备来设定租金或管理住宅单元的入住水平”。违规者每次违规将被处以 1,000 美元的罚款以及金钱赔偿。10 月，费城市议会通过了类似的立法以 17 比 0 的投票结果。11 月，该法案由市长签署成为法律。

其他城市正在考虑效仿。RealPage 和类似软件已被禁止提议在圣何塞。众议院委员会已通过一项禁止房东参与算法价格协调的法案新泽西州立法机关。

立法也已提议在圣地亚哥据 Markup 报道，由市议会主席负责。自 2020 年以来，圣地亚哥的租金上涨了 21%。此前，该市租金从 2017 年到 2020 年上涨了 26%。根据 CEA 报告，由于房东使用 RealPage 的 AI，圣地亚哥的租户每月多付 99 美元定价工具。