骗子正在悄悄地从房主手中窃取房产。人工智能使得这种情况可怕地容易发生。

• 一些房地产骗子通过将房产所有权从合法所有者那里转移开来进行诈骗。
• 一位价值1.375亿美元的洛杉矶豪宅的主人表示他们是产权欺诈的受害者，无法出售该房产。
• 人工智能工具的日益普及使得伪造文件和所有权变得比以往任何时候都更容易。

斯佩林庄园——位于洛杉矶的一座拥有120间房间的豪宅，内设保龄球馆和美容院，由电视制作人艾伦·斯佩林（代表作有《比弗利山庄》和《豪门恩怨》）建造。 ——是该国待售的最大物业之一。

它已经上市超过2年半的时间，附有相应的巨额价格标签：1亿3750万美元。

它的主人在埃里克·施密特——谷歌的前首席执行官兼执行董事长，截至10月21日净资产为230亿美元——对其表现出购买兴趣时，一定感到非常兴奋，因为本月早些时候，《华尔街日报》报道.

然而，问题是该物业的所有者，这位匿名操作的有限责任公司“594 Mapleton”的背后人士，无法将其出售给他或其他任何人。（《期刊》引用了之前的报道，称当地代理认为这家有限责任公司的背后主人是一位沙特亿万富翁。）

斯皮尔曼庄园的主人通过他们的律师告诉《杂志》称，今年早些时候有骗子在洛杉矶县提交了一份欺诈性的产权文件。诉讼中被指控参与诈骗的两人告诉《杂志》，他们是这座房产的合法所有者。围绕这座豪宅所有权的持续法律纠纷阻碍了其出售进程。

类似地，全国各地都在上演关于谁真正拥有房屋和土地的争斗。一些骗子受到人工智能技术以及大量公共信息的鼓舞，在进行产权盗窃——也称为所有权盗窃——的尝试时变得更加大胆，房地产欺诈专家表示。他们的目标可以从小型住宅的所有者到豪宅居民乃至土地所有者不等。

一个2024年5月研究由美国土地所有权协会和经济研究公司NDP Analytics进行的一项基于783份回复的调查发现，身份冒充欺诈——即有人假冒房产所有人的身份以出售其财产——相当普遍。在2023年，有28%的土地保险公司在至少经历了一次卖家身份冒充欺诈企图；而在2024年4月单独一个月内，就有19%的公司遭遇了此类尝试。

联邦调查局互联网犯罪投诉中心并没有专门追踪产权欺诈。然而，在2023年，它处理了总计9,521起与房地产相关的投诉——将其定义为房地产投资中的资金损失——导致超过1亿4500万美元的损失。

而斯佩林庄园是一个显眼的例子，因为它的规模和价值，但是任何拥有房屋或土地的人也可能在不知情的情况下失去他们的所有权。

“也许这能引起人们的注意，让人们开始意识到如果这件事可能发生在他们身上，那么它也可能发生在任何人身上，”CertifID（一家防范电信诈骗的公司）首席执行官泰勒·亚当斯在接受《商业内幕》采访时表示。“但我希望情况不会反过来，人们认为‘骗子只会针对大额目标下手。他们永远不会来找我价值20万美元的房子。’事实并非如此。实际上更严重的问题出现在规模较小的市场中。”

如果骗子能够伪造产权文件，他们就能得到一所房子——甚至可能是豪宅。

迈阿密律师事务所LKLSG的律师维克托·佩特雷斯库表示，他每年处理两到三起房产产权欺诈案件。

他告诉BI，他最近代表了一位身份被伪造在房产文件上的房主，“目的是说服某人将销售所得汇入一个银行账户。”

“我知道这仍然在发生，”他补充道。

在斯佩林庄园案中，阿德ams表示，涉嫌的房产欺诈可能不是为了全额获得房屋销售价格，而是为了向合法业主勒索一笔较小的金额以便将房屋归还给他们。

亚当斯说，骗子可能会想：“如果我们把产权搞得一团糟，让合法所有者无法出售房产，我们能否说服他们把一些加密货币发送给我们，以恢复产权？”

Spellman庄园的拥有者594 Mapleton LLC、其 listings代理人以及洛杉矶县地方检察官并未对评论请求作出回应。

产权欺诈也使埃尔维斯·普雷斯利位于田纳西州孟菲斯的葛丽丝兰庄园的所有权变得复杂，该房产仍然属于他的家族。

今年早些时候，一家名为Naussany Investments and Private Lending的公司声称拥有Graceland，并宣布计划拍卖该房产。普里斯利的孙女，蕾利·基奥起诉了该公司指控其使用伪造文件声称所有权，并赢得了案件。

8月，一位来自密苏里的女性，丽莎·珍妮恩·芬德利被联邦指控涉及欺诈和身份盗用的阴谋窃取历史财产。

位于格拉塞兰德的发言人并未立即回应评论请求。芬利的一名律师，后者因邮件欺诈和身份盗用罪被起诉，也没有回应评论请求。

亚当斯说，打击这种欺诈的第一步是加强验证过程。 记录文档。

“我认为，作为一个社会，我们需要做的是为所有这些事情建立更好的身份验证制度，因此当有人在县书记官办公室提交新的产权文件时，该办公室应该有良好的身份验证实践，以确保提交该文件的人确实是他们声称的那个人，”阿达姆斯告诉《商业内幕》。

“因为所有这些诈骗的根本都存在一个身份问题，”他补充道。

产权欺诈也令正常的房产所有者感到沮丧

骗子不仅瞄准大鱼。

2023年，威廉·戈登的亚利桑那州的一块空地在他不知情的情况下卖给了别人。.

戈登于1999年以76500美元购买了该房产，但在某个时候，有人使用戈登的名字但将州名从亚利桑那州改为德克萨斯州提交了一份新的产权登记给皮马县记录员。

戈登只有在他的一家产权公司寄给他一封信祝贺他以20万美元的价格出售了他的房产时，才意识到所有权已经转移了。

记录员的办公室本质上就像一个与房地产相关的文件图书馆。皮马县记录员加布里埃拉·卡萨雷斯-凯利在2023年告诉BI，记录员的工作是记录文件而不是验证它们。

她说：“我们依赖于产权公司，依赖于公证人——这也是为什么要求他们必须有保险——因为最终是这些公司负责确保采取必要的保护措施，以确认处理的财产是正确的。”

戈登最终在产权公司签署了一份放弃所有权的契据后重新获得了他的财产，这份文件放弃了对房产的所有权，让他重新拥有了自己的土地。他说这场风波大约花费了他九千美元的法律费用。

佩特雷斯库表示，房产价值远低于斯平格庄园的业主更可能遭遇产权盗窃。

佩特雷斯库说：“通过这些小额交易，许多结案代理人为的是批量处理这些事务。”“由于他们当天要处理的文件只有10份，可能会更容易利用那些没有严格要求的人。”

2022年，康涅狄格州费尔菲尔德的许多事情都是被骗子冒充其主人身份出售之后，一位名叫丹尼尔·肯格斯伯格的医生。在他曾经空置的土地上有人建房子后，一位朋友告诉他这件事，他才发现自己的土地被出售了。

据BI查看的法庭文件显示，约翰内斯堡的一名叫做“丹尼尔·肯格斯伯格”的人签署了一些文件企图窃取该财产。

“真正的问题是那些普通人，他们攒够了钱终于买得起房子，却遭遇了自己没有准备好的骗局，”阿达姆斯说。“这真是令人遗憾的部分——这些人才会受到更大的影响。”

人工智能工具使欺诈者更容易欺骗任何人

骗子越来越多地依赖人工智能为了实施他们的骗局，无论媒介是电话，电子邮件钓鱼攻击或与当地记录保管人进行所有权转让。

“不幸的是，他们的技术随着科技的发展而演变，”佛罗里达州布劳沃德县的财产评估师马蒂·基亚告诉《商业内幕》。

基亚尔说，在九月份，有人联系了一家不动产公司，声称他们有一个霍兰代尔海滩的空地要出售。

当 title公司要求进行身份验证时，自称的卖家提出进行视频通话，结果却是一个假冒的视频通话。深度伪造技术或循环播放的AI生成视频显示了一个来自另一个州的失踪女子的照片，NBC迈阿密已报告。

如果-title公司没有要求提供声称的卖家的身份证明，他们“非常有可能会得逞”，Kiar说。

“这都是人工智能生成的图像，”他说。“我真正担心的是，随着技术不断进步和发展，我们可能会越来越频繁地看到这种情况。”

人工智能的一个显著特点是它能够学习和消化海量的信息。房产数据对公众来说易于获取，在某些州，一个简单的步骤就能获得这些信息。 搜索可以挖掘出评估数据、蓝图、交易记录，甚至执行契据的照片。利用人工智能，可以更快地创建更逼真的伪造文件。

亚当斯说：“他们只是创建了这些AI模型，这些模型正在阅读所有他们所能获取的公共记录和公开数据，并利用这些信息进行操纵。”“所以现在由于AI模型的存在，信息收集过程已经实现了自动化，而模仿行为也变得更加复杂和高级。”

一个AI工具可能比人类更快地在数据库中识别出空置的房产，或者识别出没有抵押贷款关联的房子（这可能会将它们标记为再融资计划的目标）。

可供欺诈者使用的个人信息量也使冒充他人更容易。

凯尔说他的办公室处理了数百起欺诈案件。到目前为止，只有两起案件涉及人工智能，但他仍然担心会有更多类似的案件出现。

“这些罪犯非常聪明，”他说。“他们会利用最新的技术试图诈骗别人财产。”